Was bedeutet es, einen Hauskredit umzuschulden?

Eine Umschuldung bedeutet, dass ein bestehender Immobilienkredit durch einen neuen Kredit abgelöst wird – meist bei einer anderen Bank. Ziel ist es, von günstigeren Zinsen, besseren Laufzeiten oder neuen finanziellen Spielräumen zu profitieren.

Häufig wird Umschuldung mit Refinanzierung gleichgesetzt. Technisch gibt es Unterschiede:

• Umschuldung: Wechsel zu neuem Kreditgeber, komplette Ablösung
  
  
• Refinanzierung: Neuverhandlung beim bestehenden Kreditgeber
  
  

Gerade bei Immobilienkrediten mit langer Laufzeit und hoher Restschuld kann die Umschuldung besonders lohnend sein.

Wann lohnt sich eine Umschuldung des Hauskredits?

Aktuelle Zinssituation (2025)

Obwohl die Zinsen 2023/2024 gestiegen sind, liegt das aktuelle Niveau 2025 für viele Kreditnehmer unter dem Niveau alter Kreditverträge. Wer z. B. seit 2015 zu 3,5 % finanziert, kann heute oft zu 2,1 % umschulden.

Weitere günstige Voraussetzungen

• Ihre Zinsbindung endet bald
  
• Die Bonität hat sich verbessert
  
• Es besteht eine lange Restlaufzeit
  
• Wunsch nach Sondertilgungen oder neuer Flexibilität

Beispielrechnung: Ersparnis bei 1,4 % Zinsdifferenz

Zusätzliche Beispielrechnung (kurze Laufzeit)

Checkliste 2025: In 7 Schritten zur erfolgreichen Umschuldung

1. Aktuellen Kreditvertrag prüfen

• Zinssatz, Restschuld, Laufzeit
• Sondertilgungsrechte & Bindungsend

2. Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

• Bei vorzeitiger Ablösung oft relevant
• Lassen Sie sich von Ihrer Bank eine Berechnung ausstellen

3. Finanzierungsangebote einholen & vergleichen

• Nutzen Sie Angebote über PTH Finance oder Direktbanken
• Achten Sie auf Effektivzins, Nebenkosten, Laufzeit

4. Bonität optimieren

• Haushaltsrechnung aktualisieren
• Negative Einträge bei KSV vermeiden

Tipp zur Bonitätsverbesserung:

• Prüfen Sie regelmäßig Ihre KSV-Daten
  
• Vermeiden Sie neue Kreditanfragen vor der Umschuldung
  
• Zahlen Sie Kleinschulden möglichst vorab zurück

5. Umschuldung beantragen

• Vollständige Unterlagen vorbereiten: Einkommensnachweise, Grundbuchauszug etc.

6. Umschuldung durchführen

• Neuer Kredit wird ausbezahlt, alter abgelöst
• – Notar & Grundbuch erforderlich bei Hypothekentausch

7. Neue Rate prüfen & Bestätigung einholen

• Kontrollieren Sie Tilgungsplan & Bankbestätigung

Tipp:  Laden Sie die Checkliste als PDF herunter und nutzen Sie sie als Schritt-für-Schritt-Guide.

Häufige Fehler bei der Umschuldung vermeiden

• Zinsbindung zu spät geprüft: Wer erst 2 Wochen vor Ablauf reagiert, verliert Verhandlungsmacht
  
• Nur bei der Hausbank angefragt: Angebote vergleichen lohnt sich fast immer
• Nebenkosten vergessen: z. B. Notar, Schätzgebühren, Bankspesen
• Bonität überschätzt: Auch kleine Negativmerkmale im KSV können Zinsen erhöhen

Tipp: Lassen Sie sich frühzeitig beraten - z. B. durch PTH Finance mit Sitz in Wien.

Spezialfall: Umschuldung für Pensionisten & Selbstständige

Auch mit atypischen Einkommensverhältnissen ist eine Umschuldung möglich:

• Pensionisten profitieren oft von stabilen Einnahmen, auch bei niedrigerer Rente
• Selbstständige müssen meist mehr Unterlagen vorlegen (z. B. Steuerbescheide, Bilanzen), profitieren aber ebenfalls bei guter Bonität
  

Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber:

Regionale Besonderheiten: Umschuldung in Wien

In Wien gibt es einige Vorteile, die Umschuldungen erleichtern:

• Höherer Immobilienwert → bessere Beleihungsausläufe, günstigere Zinsen
  
• Lokale Förderungen bei Sanierung oder Modernisierung
  

Regionale Marktkenntnis: PTH Finance kennt die Bankenlandschaft in Wien genau

Häufige Fragen (FAQ)

Fazit: Umschuldung kann sich lohnen

Die Umschuldung eines Hauskredits bietet 2025 große Chancen auf Ersparnis und Flexibilität. Wer die eigene Finanzierung jetzt prüft und Angebote vergleicht, kann monatlich spürbar entlastet werden. Besonders in Wien lohnt es sich, regionale Besonderheiten zu berücksichtigen.

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